Gastos de vender un piso en Madrid
Lo que cuesta vender, partida a partida, para que el día de la notaría no haya sorpresas.
Al vender un piso en Madrid, el vendedor paga normalmente el otorgamiento de la escritura en el notario, los certificados que hacen falta para vender (el de eficiencia energética y el de la comunidad), la cancelación de la hipoteca si la hay, los honorarios de la inmobiliaria si trabaja con una, la plusvalía municipal y, en la declaración de la renta, el IRPF por la ganancia. Algunas de estas partidas se pueden pactar con el comprador; los impuestos no.
Notaría y Registro: quién paga qué
El Código Civil fija el reparto por defecto: el otorgamiento de la escritura lo paga el vendedor, y la primera copia y lo posterior a la venta, el comprador, salvo que pactéis otra cosa. En la práctica, la inscripción en el Registro de la Propiedad la suele pagar quien compra.
Certificado energético para vender un piso
Para vender necesitas el certificado: su etiqueta tiene que aparecer en cualquier anuncio de la casa, y una copia del certificado registrado se anexa al contrato de compraventa. Lo encarga y lo paga el vendedor, a un técnico competente.
Certificado de la comunidad
Antes de la firma conviene pedir al administrador de la finca el certificado de que estás al corriente con la comunidad de propietarios. Si hay deudas, se liquidan antes o en la propia firma.
Cancelación de la hipoteca
Si queda hipoteca, se paga con el dinero de la venta en la misma firma. Pagar la deuda no la borra del Registro: hay que pedir al banco el certificado de deuda cero y hacer después la cancelación registral, con sus gastos de notaría y Registro. El banco puede cobrar una comisión por amortizar antes de tiempo, con los límites de la ley. Lo contamos en la guía de vender con hipoteca.
Honorarios de la inmobiliaria
Si vendes con una agencia, sus honorarios son el gasto más visible. No hay tarifa fijada por ley: se pactan y deben figurar en la hoja de encargo. Lo explicamos en la guía de comisión.
Impuestos: plusvalía municipal e IRPF
Son dos impuestos distintos. La plusvalía municipal la cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo, y en la venta la paga el vendedor. El IRPF grava la ganancia entre lo que pagaste y lo que cobras, y se declara en la renta del año siguiente. Cada uno tiene su guía.
Si vendes sin residir en España
Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor, y la plusvalía municipal la paga el comprador como sustituto. Conviene tenerlo en cuenta al calcular lo que recibirás en la firma.
Una lista para no olvidar nada
- Escritura de propiedad o nota simple del Registro.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente.
- Si hay hipoteca, certificado de deuda pendiente del banco.
- Documentos de la compra y de las reformas, para calcular bien la ganancia en el IRPF.
¿Cuánto vale tu casa?
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¿Qué gastos tiene el que vende una vivienda?
Normalmente, el otorgamiento de la escritura en el notario, el certificado de eficiencia energética, el certificado de la comunidad, la cancelación de la hipoteca si la hay y los honorarios de la inmobiliaria. Además paga dos impuestos: la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia, si la hay. Algunos gastos se pueden pactar con el comprador; los impuestos no.
¿Quién paga los gastos de escritura en una venta?
Salvo que pactéis otra cosa, el Código Civil dice que el otorgamiento de la escritura lo paga el vendedor, y la primera copia y lo posterior a la venta, el comprador. Por eso el comprador suele pagar también la inscripción en el Registro. Si queréis repartirlo de otra forma, dejadlo por escrito en las arras.
¿Es necesario el certificado energético para vender un piso?
Sí. Las viviendas que se venden necesitan el certificado de eficiencia energética, su etiqueta debe figurar en toda la publicidad de la venta y una copia del certificado registrado se anexa al contrato de compraventa. Encárgalo pronto a un técnico competente: sin él no deberías anunciar la casa.
¿Cuánto te quita Hacienda si vendes un piso?
Depende de la ganancia, no del precio: Hacienda grava la diferencia entre lo que cobras, menos los gastos de la venta, y lo que pagaste, más los gastos y las mejoras. Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, por tramos. Hay exenciones, como la de mayores de 65 que venden su vivienda habitual. Te lo contamos en la guía de impuestos.
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