Plusvalía municipal en Madrid al vender un piso
El impuesto que llega después de la notaría y que conviene tener calculado antes.
La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el Ayuntamiento de Madrid por el aumento de valor del suelo de una vivienda cuando se vende o se hereda. En una venta la paga el vendedor, mediante autoliquidación, en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Si el vendedor no reside en España, la paga el comprador como sustituto. Y si se demuestra que el suelo no ha ganado valor, no se paga.
Quién paga la plusvalía
- En una venta: quien vende. Si es una persona física no residente, el comprador, como sustituto.
- En una herencia: el heredero o legatario.
Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid: los dos métodos
La base del impuesto es el aumento de valor del suelo durante los años que has tenido la casa, con un máximo de veinte. Hay dos formas de calcularla:
- Método objetivo: el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos.
- Método real: la diferencia entre el valor del suelo al vender y al comprar, según las escrituras.
Si el método real da una cantidad menor, puedes pedir que se aplique ese.
Los coeficientes máximos que fija la ley cambian desde el 1 de diciembre de 2026, y los que aplica Madrid dependen de su ordenanza fiscal, así que para cualquier cifra usa el simulador oficial de la Agencia Tributaria de Madrid con tus datos.
Cuándo no se paga
Si el valor del suelo no ha aumentado entre la compra y la venta, no hay impuesto. Para cada fecha se toma el mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración, sin contar gastos ni tributos. Tienes que declararlo y aportar los títulos.
Plazos
- Venta: 30 días hábiles desde la firma.
- Herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del heredero.
Qué necesitas para la autoliquidación
En Madrid la plusvalía se paga por autoliquidación, y se presenta una por persona y por bien transmitido: si vendéis dos hermanos, cada uno la suya. Ten a mano la escritura de venta y la de compra, con sus fechas y valores, y la referencia catastral y el valor catastral del suelo, que aparecen en el recibo del IBI. Con esos datos puedes comparar los dos métodos y quedarte con el que te corresponde.
Si la vivienda es heredada
En Madrid, heredar la vivienda habitual del fallecido tiene bonificación en la cuota cuando la reciben ascendientes, descendientes, el cónyuge o la pareja inscrita: del 95 %, 85 %, 70 % o 40 % según el valor catastral del suelo, de menos a más. Esa plusvalía de la herencia es distinta de la que pagarás si después vendes la casa. Lo contamos en la guía de vender un piso heredado.
¿Cuánto vale tu casa?
Con el precio de venta delante, la cuenta de la plusvalía se hace en un momento.
o escríbenos por WhatsAppPreguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender un piso en Madrid?
El vendedor. Así lo dicen la Ley de Haciendas Locales y la Agencia Tributaria de Madrid para las ventas. La excepción es el vendedor persona física que no reside en España: entonces la paga el comprador como sustituto. Se pacte lo que se pacte en las arras, ante el Ayuntamiento responde quien marca la ley.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Hay dos métodos. El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que has tenido la casa, con un máximo de veinte. El real usa la diferencia entre el valor del suelo al vender y al comprar. Si el real sale más bajo, puedes pedir que se aplique. El simulador oficial te da la cifra.
¿Cuándo se está exento de pagar la plusvalía en Madrid?
No se paga cuando el suelo no ha ganado valor entre la compra y la venta, comparando los valores de las escrituras o los comprobados por la Administración. Tienes que declararlo y aportar los títulos. En herencias de la vivienda habitual a hijos, padres, cónyuge o pareja inscrita hay además una bonificación en la cuota.
¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía?
En una venta, 30 días hábiles desde la firma de la escritura, mediante autoliquidación ante la Agencia Tributaria de Madrid. En una herencia, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si el heredero lo pide. Si te pasas del plazo, hay recargos, así que conviene tenerlo previsto antes de la notaría.
Hablemos de tu casa.
Te ayudamos a tener todas las cuentas antes de firmar.