Impuestos al vender un piso en Madrid
Lo que de verdad te queda de la venta depende de dos impuestos. Mejor conocerlos antes de fijar el precio.
Al vender un piso en Madrid pagas dos impuestos. El IRPF, por la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que cobras, menos los gastos de la venta, y lo que pagaste, más los gastos y mejoras; se declara en la renta del año siguiente. Y la plusvalía municipal, por el aumento de valor del suelo, que se paga al Ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Hay exenciones en el IRPF que conviene revisar antes de vender.
IRPF por la venta de una vivienda: cómo se calcula la ganancia
- Valor de adquisición: lo que pagaste, más las inversiones y mejoras y los gastos y tributos de la compra, sin los intereses de la hipoteca.
- Valor de transmisión: lo que cobras, menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú.
- Ganancia: la diferencia. Si es negativa, es una pérdida patrimonial.
Guarda las facturas de las reformas: suman al valor de adquisición y reducen la ganancia.
Cuánto se paga
La ganancia tributa en la base del ahorro, por tramos. Sumadas la parte estatal y la autonómica, para un residente el tipo va del 19 % en los primeros 6.000 euros al 30 % a partir de 300.000 euros, con tramos intermedios del 21 %, 23 % y 27 %.
Cuándo no se paga IRPF
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual: la ganancia está exenta. También las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar fuera de gravamen; si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Los plazos y condiciones están en el reglamento.
- Renta vitalicia de mayores de 65: la ganancia de vender cualquier bien puede quedar exenta si en seis meses destinas lo obtenido a una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 euros.
Cambios del RDL 29/2026 en el IRPF de la venta de vivienda
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, cambia dos cosas que afectan a quien vende:
- Qué cuenta como vivienda habitual para las exenciones. Para la exención de mayores de 65 y la de reinversión, la casa cuenta como vivienda habitual si lo era al vender o en cualquier día de los dos años anteriores; y, si eres mayor de 65 o estás en situación de dependencia, hasta que te trasladaste a una residencia o a casa de un familiar hasta el tercer grado.
- Una exención temporal por vender a la vivienda pública. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia por vender una vivienda a entes y empresas públicas de vivienda social y asequible, por menos de 800.000 euros, está exenta al 100 % hasta 200.000 euros y en un porcentaje decreciente por encima. Exige que la vivienda haya estado desocupada sin causa justificada los dos años anteriores.
Si alguno de estos cambios puede aplicarse a tu venta, confírmalo con tu asesor fiscal antes de firmar: el texto puede cambiar si el decreto no se convalida.
Si la casa es heredada
En una herencia, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones, sin superar el valor de mercado. Esa cifra decide cuánta ganancia tendrás al vender. Lo contamos en la guía de vender un piso heredado.
Si no resides en España
Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. La plusvalía municipal, en ese caso, la paga el comprador como sustituto.
La plusvalía municipal
Es un impuesto distinto, del Ayuntamiento, sobre el aumento de valor del suelo. En una venta lo paga el vendedor. Tiene su propia guía.
¿Cuánto vale tu casa?
Con el precio de venta delante, la cuenta de impuestos se puede hacer bien. Empieza por ahí.
o escríbenos por WhatsAppPreguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
Dos. El IRPF, por la ganancia entre lo que pagaste y lo que cobras, que se declara en la renta del año siguiente. Y la plusvalía municipal, por el aumento de valor del suelo, que se paga al Ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Si no resides en España, el comprador además retiene una parte del precio.
¿Cuándo no se paga a Hacienda por la venta de un piso?
Cuando no hay ganancia, porque vendes por menos de lo que te costó con gastos y mejoras. Y en algunos casos exentos: si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, si reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual o si, con más de 65, lo destinas a una renta vitalicia, con sus límites.
¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo mi casa y tengo más de 65 años?
Si es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta del IRPF. La plusvalía municipal, en cambio, se paga igual, porque es otro impuesto. Si la casa no es tu vivienda habitual, puedes librarte del IRPF destinando lo obtenido a una renta vitalicia asegurada en seis meses, hasta 240.000 euros.
¿Cómo se calcula el IRPF por la venta de un piso?
Restas al precio de venta los gastos de la venta, y a eso le restas lo que pagaste al comprar más los gastos, tributos y mejoras. El resultado es la ganancia, que tributa en la base del ahorro por tramos, entre el 19 % y el 30 % para un residente. Guarda las facturas de reformas: reducen la ganancia.
¿Cuánto se paga de IRPF por vender un piso heredado?
Se paga por la ganancia entre el valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones y el precio de venta, menos los gastos. Si vendes poco después de heredar y por un precio parecido al declarado, la ganancia puede ser pequeña. Si sois varios hermanos, cada uno declara la parte que le corresponde.
Hablemos de tu casa.
Te ayudamos a poner los números en orden antes de vender. Para la declaración, tu asesor fiscal.