Vender un piso con hipoteca
Tener hipoteca no impide vender. Solo añade un invitado más a la notaría: el banco.
Sí, puedes vender un piso con hipoteca. Lo habitual es cancelarla en la misma firma: el comprador paga, con parte de ese dinero se liquida la deuda pendiente con el banco y el resto es para ti. Pagar la deuda no borra la hipoteca del Registro: después hay que hacer la cancelación registral. Si el préstamo lo permite, el banco puede cobrar una comisión por amortizar antes de tiempo, con los límites que fija la ley.
Cómo vender un piso con hipoteca, paso a paso
- Pide al banco el certificado de deuda pendiente a la fecha prevista de la firma.
- Comprueba que el precio cubre la deuda y los gastos de la venta. Si no la cubre, habla antes con el banco.
- En la notaría, el comprador paga y se entrega al banco lo que se le debe.
- Pide el certificado de deuda cero, que es gratuito, y haz la cancelación registral, que sí tiene gastos de notaría y Registro.
La comisión por amortizar antes de tiempo
Puedes devolver el préstamo en cualquier momento, con un preaviso que no puede pasar de un mes. Si tu contrato prevé compensación, la ley pone límites: en tipo variable, como máximo el 0,15 % del capital devuelto en los cinco primeros años, o el 0,25 % en los tres primeros, según lo pactado; en tipo fijo, el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después. Nunca puede superar la pérdida financiera del banco. La suspensión temporal de estas comisiones en los préstamos a tipo variable terminó el 31 de diciembre de 2024, así que hoy rigen estos topes.
¿Y subrogar la hipoteca al comprador?
Es posible que el comprador se quede con tu hipoteca, si el banco lo acepta y estudia su solvencia. Es poco habitual: la mayoría de compradores trae su propia financiación.
Si el precio no cubre la deuda
Hay que hablar con el banco antes de comprometerse con un comprador: aportar la diferencia, negociar o replantear la venta. Es la situación en la que más ayuda una valoración honesta desde el principio.
¿Cuánto vale tu piso?
Saber si el precio cubre la hipoteca es la primera cuenta. Te damos nuestra opinión sobre el precio y lo comentamos contigo.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo vender mi casa si tengo hipoteca?
Como cualquier otra casa, con un paso más: en la firma, con el dinero del comprador se paga al banco la deuda pendiente y la hipoteca se cancela. Antes, pide al banco el certificado de deuda a la fecha de la venta. Después, haz la cancelación registral para que la carga desaparezca del Registro.
¿Tengo que cancelar la hipoteca si vendo mi casa?
Casi siempre sí, porque el comprador quiere la casa libre de cargas y su banco también. Se cancela en la misma firma con parte del dinero de la venta. La alternativa es que el comprador se subrogue en tu hipoteca, si el banco lo acepta, pero es poco habitual: lo normal es que traiga su propia financiación.
¿Qué gastos se pagan al vender un piso con hipoteca?
Los de cualquier venta, más los de cancelar: la posible comisión por amortización anticipada, con los topes que marca la ley según tu préstamo sea fijo o variable, y la cancelación registral, con gastos de notaría y Registro. El certificado de deuda cero que te da el banco es gratuito.
¿Cuánto cobra el banco por cancelar la hipoteca antes de tiempo?
Depende de tu contrato y tiene topes legales: en tipo variable, hasta el 0,15 % del capital devuelto en los cinco primeros años o el 0,25 % en los tres primeros, según lo pactado; en tipo fijo, hasta el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después. Nunca más que la pérdida real del banco.
Hablemos de tu casa.
Con la deuda y el precio delante, te decimos cómo cuadrarlo. Decides tú.